问问大家对房价怎么看?

文 号

832181

26 回复 / 539 浏览


牛逼大仙2 个月前 -2017-03-25 23:08832181
这问题感觉是目前中国的终极问题了,逼乎上讨论太热烈。有点吐血。

虎哥2 个月前 -2017-03-26 02:32832193
科创的同学大概只有七八年前加入的这一批到了独自买房的年龄。
房地产在中国稍有一些特殊,因为它已经成为人民对抗内部通胀的武器。对于普通家庭而言,有闲钱就买房,已经成为过去、现在直到将来一段时间的最不坏的续命策略。超发货币是所有现代国家的经济驱动手段,在中国尤其重要,超发的数量也尤其多。就个人感觉而言,人民币的购买力在过去七年降低了一倍。政府大力印钞,人民大力购置稳定性较好的资产来保本,使得货币超发的有益效力大打折扣,而副作用不变。超发货币带来的流动资金并没有转移到现代制造业和科技产业去。
这一切的前提是房地产属于“稳定性较好的资产”。如何衡量稳定性呢,从市场需求的角度而言,租售比是一个比较好的指标。假设100%为贷款,房子的租金能够高于利息,则非常稳定。租金比利息低一点,考虑到自己拥有房子的决定权也是很重要的,可以认为稳定性尚可。如果低得多,那就是亏本买卖。这是长期持有时要考虑的问题。如果用于营利则是另一回事,只要预期房价大幅上涨,这生意就可以做,不论价格多么离谱。目前,租售比(按月)平衡线是1比250。
房价会怎么走?不好断言。不过可以提供一些分析。
(1)政府对房产的现状是又爱又恨。什么时候爱得多一点,什么时候恨得多一点,要看当时的主要危机。当然,从长期来看政府还是想把关注点挪开,试想如果人民都去买国企的股票岂不是更好?
(2)要想房价不涨,最佳的办法是增加供应。确切的说是增加土地供应,稳定房产成本(包括隐性成本)。但是,政府有史以来的各项措施,都是在打压供应,时不时抑制需求。不论是限盖还是限购,都只会推高房价(考虑到中国最大的地产商是政府,这不难理解)。如果哪天政府宣布为了避免房价过快增长,增加三倍土地供应——那就要做好房价腰斩的准备了(但这几乎不可能发生,因为政府是地产商)。
(3)城市化率目前是60%,对于人口流入城市(数量很多),未来还有十来年的人口红利。
(4)大家都想住大房子,特别是开放二胎以后。不过成都这样的地方,目前你只有一次机会(每人只能“再买”一套房)。
从大概率而言,省会城市(局势不稳定的地方除外),会继续震荡上涨,但涨幅有限,多数地区不适合投资 。

[修改于 2 个月前 - 2017-03-26 02:57:49]


warmonkey2 个月前 -2017-03-26 03:00832194
危楼不入,乱邦不居。能跑就跑,切莫逗留。
钱重要还是命重要,想明白就好了。现在还不走,等出了大问题就走不掉了。
你在赌桌上拖得越久,损失越大,输得越惨。

[修改于 2 个月前 - 2017-03-26 10:55:53]


pl_0142 个月前 -2017-03-26 09:15832198
引用 虎哥:
(2)要想房价不涨,最佳的办法是增加供应。确切的说是增加土地供应,稳定房产成本(包括隐性成本)。但是,政府有史以来的各项措施,都是在打压供应,时不时抑制需求。不论是限盖还是限购,都只会推高房价(考虑到中国最大的地产商是政府,这不难理解)。如果哪天政府宣布为了避免房价过快增长,增加三倍土地供应——那就要做好房价腰斩的准备了(但这几乎不可能发生,因为政府是地产商)。
这种策略对于农村来讲,也许成立,但对于城市来讲,却未必,因为城市的房子是分地段的,再加上现在划片入学的政策,谁不想买学区房,给自己的子女争取一个好点的学校(或者说稍微像话一点的学校)?
比如天津,我小时候父母买了市区的房子(市区中环线附近,可以和北京二环三环类比),但到在再换,只能换静海(天津边缘地带,连工作都找不到)的房子了,想必这样的差距没有人会接受。
另一方面,中国人口比较密集的地区一般都没多少空地了,想要增加土地供应,就只能从那些东北、内陆、边境这样的地区找了,迁移到太远的地区也很少有人愿意。
还有一点,如果不控制人口的过速增长,供应再多的土地资源也都会被很快地消耗殆尽,因为农村一家往往要生上5~10胎,甚至更多。

[修改于 2 个月前 - 2017-03-26 09:20:25]


牛逼大仙2 个月前 -2017-03-26 09:20832199
那看来我买的还凑合,毛坯房计价租售比1:362

pl_0142 个月前 -2017-03-26 09:25832200
引用 牛逼大仙:
那看来我买的还凑合,毛坯房计价租售比1:362
除了首付以外,装修费用也是一大笔,10万可能都是最少的了。

牛逼大仙2 个月前 -2017-03-26 09:29832201
引用 pl_014:
这种策略对于农村来讲,也许成立,但对于城市来讲,却未必,因为城市的房子是分地段的,再加上现在划片入学的政策,谁不想买学区房,给自己的子女争取一个好点的学校(或者说稍微像话一点的学校)?
比如天津,我小……
人口密集区没多少土地这个没法赞同,长三角地区,我上班的江苏镇江大港新区的回迁房小区只要2000一平米,离南京直线距离85公里

pl_0142 个月前 -2017-03-26 09:53832203
引用 牛逼大仙:
人口密集区没多少土地这个没法赞同,长三角地区,我上班的江苏镇江大港新区的回迁房小区只要2000一平米,离南京直线距离85公里
直线85km已经很长了,天津地铁3号线是通南北的一条线,本身全长才33.3km,就这样全程也得1小时,还是在低峰时段,通滨海新区(也就是天津港大爆炸那个地方)的津滨轻轨9号线也就52.759km,京津城际也就120km(北京南站-天津站),直线85km不代表路程也是85km,要是再算上堵车、步行什么的,就算有直达的高铁(高峰时段行车间隔10~15分钟)也得一个多小时。85km已经相当于搬到另一个城市里去了。
但是问题是回迁后你应该也就换工作了,上班时间多长?周边环境呢?
还有一点,回迁房的价值一般和原房的价值差不多,甚至还会低不少,你原房也不会太值钱吧。

[修改于 2 个月前 - 2017-03-26 10:13:09]


牛逼大仙2 个月前 -2017-03-26 10:02832204
引用 pl_014:
直线85km已经很长了,天津地铁3号线是通南北的一条线,本身全长才33.3km,就这样全程也得1小时,还是在低峰时段,通滨海新区(也就是天津港大爆炸那个地方)的津滨轻轨9号线也就52.759km,京津……
我以前就在津南的海河教育园区上学,感觉天津实在是变态,同学在天津挣5k不管住宿单休,我在江苏四线小城市挣4k管住单休,天津均价2w,镇江均价5k

pl_0142 个月前 -2017-03-26 10:23832205
引用 牛逼大仙:
我以前就在津南的海河教育园区上学,感觉天津实在是变态,同学在天津挣5k不管住宿单休,我在江苏四线小城市挣4k管住单休,天津均价2w,镇江均价5k
那是因为你还没有去过北京,北京市区一套房子在天津能换两三套,而且天津的环境也不比北京差多少,而且有些还比北京要好一些,但北京人有几个愿意去天津的?城里人照样不愿意背井离乡。同理,天津人也没有几个愿意搬到边缘地区或者河北省。
南方的情况我确实不是很清楚,不过至少天津北京就是我说的这个道理。

[修改于 2 个月前 - 2017-03-26 10:24:14]


牛逼大仙2 个月前 -2017-03-26 10:29832206
引用 pl_014:
那是因为你还没有去过北京,北京市区一套房子在天津能换两三套,而且天津的环境也不比北京差多少,而且有些还比北京要好一些,但北京人有几个愿意去天津的?城里人照样不愿意背井离乡。同理,天津人也没有几个愿意搬……
确实有道理,不过那是本地人或者是很厉害的外地人的生活,我只是普通人。

pl_0142 个月前 -2017-03-26 10:47832207
引用 牛逼大仙:
确实有道理,不过那是本地人或者是很厉害的外地人的生活,我只是普通人。
普通的本地人难道就不该是个普通人吗?

我说要有光2 个月前 -2017-03-26 11:01832208
政府最近一段时间的底线是不能刺破泡沫,能倒一把就算一把,但切莫贪多逗留

牛逼大仙2 个月前 -2017-03-26 12:37832214
引用 pl_014:
普通的本地人难道就不该是个普通人吗?
这话我没法接

rudolf2 个月前 -2017-03-26 13:10832216
这都是官老爷们在为广大老百姓着想啊。他们的目的就是不让老百姓有钱。因为人有钱就变坏嘛,古人都说了:饱暖思淫欲,对于建设社会主义和谐社会非常不利。而且P民有钱了老想着移民出国,带走大量财富。即使不移民也会出国旅游,被资本主义腐朽生活给腐蚀思想,回来后就老是抱怨国内这也不好那也不好,是社会的不稳定因素。

pl_0142 个月前 -2017-03-26 17:22832224
引用 pl_014:
普通的本地人难道就不该是个普通人吗?
应该是移民本来就应该是“另类”的,然而中国内陆上内陆内移民相当普遍,所以“另类”就不再另类。但是不要因为这个就本末倒置,反客为主,把本地人给当成另类的了,因为移民终归还是要被当地人所同化,成为本地人。现在很多人都已经本末倒置了,只是不知道你是怎么想的。

闲着会生病的2 个月前 -2017-03-29 22:41832351
我们重庆人对房价哪有什么看法?郊区轻轨旁3000元和CBD几万元、100~200万一套别墅都有,哪里方便、哪里买得起买哪里。至少重庆空气要比某些城市好一些吧!

liccil2 个月前 -2017-03-30 06:49832364
去年在东北某省会买了个房,结婚,刚需。价格还算合适就买了。
感觉房子仍是卖方市场,开盘了就不愁卖,犹豫一下就没了,不买就得看更远的房子。


当然一装修 生活水平就有点直线下降。不说了,搬砖去了

虎哥2 个月前 -2017-03-30 11:28832372
再说一个简单的道理。有人说房子不能炒,炒房的都是坏人。这种说法很符合直觉,老百姓爱听,但毫无道理。
房子不是股票,它不是只有那么多,而是可以继续修建的。炒房投入资金,是在鼓励供应商增加供应。有钱人花钱,让原本供应变得充足,然后再卖或者租给不那么有钱的人,使市场供应旺盛,对穷人才是有利的。只要金融资本在合理的比例,就符合这个道理。

Johnny-Wei2 个月前 -2017-03-30 13:59832378
房子在中国比较特殊,由于不拥有土地,所以买了房子不要以为可以一直拥有,目前房子的设计寿命普遍不高,6、70年算不错的了,很多寿命都是45年的。所以,在可以的情况下,签订长租合约比买下来更划算,其实买下来也不过是一个70年产权的合约而已。如果一旦财产税推广开来,有房子的可能还要进一步被套牢。目前除了个别流入人口较大的大城市,绝大多数诚实的房屋已经严重供过于求,只不过有很多倍炒房者或者开发商囤积,一旦房产税开征,卖白菜的时候就开始了,银行会有很多抵押品拿出来拍卖。

牛逼大仙2 个月前 -2017-03-30 14:08832380
引用 Johnny-Wei:
房子在中国比较特殊,由于不拥有土地,所以买了房子不要以为可以一直拥有,目前房子的设计寿命普遍不高,6、70年算不错的了,很多寿命都是45年的。所以,在可以的情况下,签订长租合约比买下来更划算,其实买下……
那看来收房产税以后小城市可以抄底了~~

bg3qai2 个月前 -2017-03-30 14:55832383
我们那边根本的事实是  买房的都发了 在两年间手里的资本翻了5翻

Johnny-Wei2 个月前 -2017-03-30 22:53832413
引用 牛逼大仙:
那看来收房产税以后小城市可以抄底了~~
接刀子吗?抄底不是这样抄的。

xiaobai1522 个月前 -2017-03-31 10:46832424
引用 Johnny-Wei:
房子在中国比较特殊,由于不拥有土地,所以买了房子不要以为可以一直拥有,目前房子的设计寿命普遍不高,6、70年算不错的了,很多寿命都是45年的。所以,在可以的情况下,签订长租合约比买下来更划算,其实买下……
问题是,在如此疯涨的房价利益驱动下,签订长期租赁合同几乎成为不可能事件。有的房东一听你要签长租比如十年合同,就借口涨价或者拒绝。

牛逼大仙6 天前 -2017-05-17 09:50834003
引用 xiaobai152:
问题是,在如此疯涨的房价利益驱动下,签订长期租赁合同几乎成为不可能事件。有的房东一听你要签长租比如十年合同,就借口涨价或者拒绝。
小产权房因为没啥证,所以很多卖家直接和买家签订30年租房合同,不过法律规定租房合同最多可以签20年

amo6 天前 -2017-05-17 10:52834006
去年买的新房子,算下来均价2.1w每平方米,上个月看到业主群里有人发利好消息,我们那栋同户型刚有人转手卖掉了3.8w每平方米,加上其他开支均价超4w了……看不懂

标准手业6 天前 -2017-05-17 12:09834016
感觉房价是个伪命题,把房子看成一个单纯的“物价”问题,显然是不合适的。房产市场房产市场,既然是市场,必然有存在的合理性以及市场脱轨的风险性同时存在的。这同时也给了各种房价阴谋论提供了存在的市场。现在的房产市场牵挂了各方太多的利益,因此其市场可预期性远比房价高企的风险大得多,政策影响因素过大,参与者拼的是信息的不对等性,各种权利寻租才有了市场,其中最受伤害的是普通购买者。房产市场更充分的市场化,并引入更多的投资工具,让普通投资者更容易进入市场,并让市场更透明,更具有可预期性才能解决根本问题-----房产市场变动对社会稳定影响变成可控的风险。

返回 科创茶话
返回 本页顶部

想参与大家的讨论?现在就 登陆 或者 注册


nkc Development Server https://github.com/lovetheory/nkc2

科创研究院 (c)2005-2016

蜀ICP备11004945号-2 川公网安备51010802000058号